공인중개사 부동산학개론 감평사 부동산학원론 기출 암기노트

기본 용어

1. 획지: 다른 토지와 구별되는 구획된 토지. 넓은 면적을 가지고 있는 하나의 필지는 여러 개의 획지로 구분되어 이용될 수 있고, 반대로 여러 개의 필지는 하나의 획지로 이용될 수 있다.

2. 건부지: 건축물의 바닥 토지로 현재 이용 중인 토지.

3. 나지: 건물 등 정착물이 없고, 사법상의 제한이 없는 토지.

4. 제내지: 제방에 의하여 보호되고 있는 지역(마을).

5. 제외지: 제방으로 둘러싸인 하천 측 지역.

6. 일단지: 용도상 불가분의 관계에 있는 두 필지 이상의 토지.

 

주택의 분류

1. 단독주택:

1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 주택.

① 단독주택: 1건물에 1세대 거주 주택.

② 다중주택: 학생 또는 직장인 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택. 독립된 주거 형태X(실 별 욕실O, 취사시설X)

1개 동 바닥면적 330m^2 이하.주택 층수 3개 이하.

③ 다가구주택: 주택 층수 3개 이하(1층 필로티 구조 주차장 사용시 제외). 1개 동 바닥면적 660m^2 이하(주차장 제외). 19세대 이하 거주.

④ 공관

 

2. 공동주택:

건축물의 벽, 복도, 계단 등 일부를 공동 사용하고 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 주택. 

① 아파트: 주택 층수 5개 이상.

② 연립주택: 1개 동 바닥면적 660m^2 초과. 주택 층수 4개 이하.

③ 다세대주택: 1개 동 바닥면적 660m^2  이하. 주택 층수 4개 이하.

④ 기숙사: 학교 또는 공장 사용. 1개 동의 공동취사시설 이용 세대수가 50% 이상.

 

3. 도시형 생활주택:

300세대 미만 국민주택 규모에 해당하는 주택. 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택 등.

 

4. 준주택:

주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등. 다중 생활시설, 기숙人서, 오피스텔. 노인복지주택 등.

 

*주택으로 사용하는 층수

1. 지하층 제외.

2. 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우, 해당 층은 주택의 층수에서 제외.

3. 1층 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우, 해당 층은 주택의 층수에서 제외.

 

유량과 저량

1. 유량(flow): 일정 기간 측정. 주택수요량,  신규주택 공급량, 소득, 수익, 수입, 생산량, 거래량, 국민총생산, 지대.

2. 저량(stock): 일정 시점 측정. 가격(가치), 자산, 인구규모, 주택재고량.

 

할당 효율적 시장

할당 효율적 시장: 어느 시장에서도 초과이윤을 얻을 수 없는 시장.

완전경쟁시장: 완전 경쟁을 통해 초과이윤을 획득할 수 없는 시장이므로 항상 할당 효율성이 달성.

강성 효율적 시장: 어떤 정보를 통해서도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장이므로 할당 효율적인 시장.

*불완전경쟁시장이라도 초과이윤을 획득할 수 없다면 할당 효율적 시장.

**약성 효율적 시장: 과거 정보를 통해 정상이윤O, 초과이윤X//초과이윤 얻으려면: 현재 정보와 미래 정보

**준강성 효율적 시장: 기본적 분석(과거, 현재)을 통해 정상이윤O, 초과이윤X // 초과이윤 얻으려면: 미래 정보

 

시장 실패의 원인

① 외부효과

② 정보의 비대칭성(불완전성)

③ 공공재의 공급

④ 불완전경쟁시장

⑤ 시장의 자율적 조절기능 상실

⑥ 규모의 경제

 

외부효과

외부효과: 시장 메커니즘을 통하지 않고 발생하는 효과.

 

부동산 투자

부동산 투자 특징:

① 안전성 높음

② 환금성(유동성) 낮음

③ 실물자산으로 인플레이션이 발생하는 시기에 좋은 투자 대상

④ 위험과 수익은 비례/정(+)의 관계

 

상업용 부동산 투자

상업용 부동산 투자 특징:

① 경기침체에 민감하기 때문에 투자 위험 높음

② 초기비용이 높음

③ 회수기간이 긺(임대차 등을 통해 자본 회수)

 

부동산 가치

부동산의 가치: 장래 기대수익을 현재가치로 환원한 값. 수익이 일정하다면 현재가치를 위한 할인율이 상승할수록 부동산 가치는 낮아짐.

① 사용가치: 대상 부동산이 특정 용도로 사용되었을 때 가질 수 있는 가치

② 투자가치: 투자자가 대상 부동산에 갖는 주관적 가치

③ 보험가치: 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치

④ 과세가지: 정부 소득세, 재산세 부과에 사용되는 가치