부동산학개론② - 부동산투자, 부동산투자 분석 기법

부동산투자 특징과 위험

- 상업용 부동산 투자: 경기침체에 민감, 초기비용 높음, 임대차 통해 자본 회수, 회수 기간 긺

- 부동산의 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성으로 인해 부동산 시장의 변화를 면밀히 살펴야 함 

- 환금성이 낮고 안전한 자산

- 부동산은 실물 자산으로 인플레이션이 발생하는 시기에 좋은 투자대상

- 정보의 비대칭성

- 사업 위험: 부동산 사업자체에서 발생하는 수익성 변동의 위험(시장 위험, 입지 위험 등)

- 시장 위험: 부동산시장의 수요, 공급과 관련된 상황의 변화와 관련된 위험

- 위치적 위험: 부동산이 위치한 입지 여건때문에 발생하는 위험

- 법, 제도적 위험: 소유권 위험, 정부 정책 위험, 정치적 위험 등

 

부동산의 가치

- 장래 예상되는 기대수익을 현재가치로 환원한 값

 

화폐의 시간 가치

- 화폐의 시간가치 발생요인: 인플레이션, 화폐의 시차선호, 미래의 불확실성

- 내가계수(일시불의 미래가치, 연금의 미래가치, 감채기금) <-> 현가계수(일시불의 현재가치, 연금의 현재가치, 저당상수)

- 연금의 미래가치: 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래 일정시점에서의 불입금액 총액의 가치

- 감채기금: 일정기간 후에 일정금액을 만들기 위해 매 기간 납입해야 할 금액

- 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수 관계

- 이자율: 현재가치에 대한 미래가치 산출 시 사용하는 이율

- 할인율: 미래가치에 대한 현재가치 산출 시 사용하는 이율(할인율이 상승하면 부동산 가치는 낮아짐)

- 부동산 가치: 장래 기대수익을 현재가치로 환원한 값

 

부동산투자 분석 기법

할인현금흐름분석법

장래 에상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법

순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성 지수법(PI)

 

- 순현재가치법(NPV법): 투자로부터 발생하는 현재와 미래의 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 할인하여 현재가치로 환산하고 이를 통해 투자의사결정에 이용하는 기법

- 내부수익률법(IRR법): 순현재가치를 0으로 만드는 할인율 또는 수익성지수를 1로 만드는 할인율. 투자로부터 예상되는 현금유입의 현재가치합과 현금유출의 현재가치합을 서로 같게 만드는 할인율. 

- 내부수익률법: 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자 의사 결정하는 방법(내부수익률이 요구수익률보다 클 때 투자 타당성이 있분다.)

- 수익성지수법(PI법): 투자로인해 발생하는 현금유입의 현재가치를 현금유출의 현재가치로 나눈 비율로서 1보다 크면 경제적 타당성이 있는 것으로 판단. 

비할인현금모형

- 단순회수기간법: 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액 회수하는데 걸리는 기간 분석

- 평균회계이익률법: 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 세후평균순이익을 평균투자액으로 나눈 비율

 

주택금융의 상환방식

- 만기일시상환방식: 대출만기 때까지 원금상환이 전혀 이루어지지 않ㅇ기 때문에 매월 내는 이자가 만기 때까지 동일

- 원금균등분할상환방식: 대출 초기에 대출원리금의 지급액이 가장 크기에 차입자의 원리금지급부담도 대출 초기에 가장 큼

- 원리금균등분할상환방식: 매기의 대출원리금이 동일하기에 대출 초기에는 대체로 원금 상환 부분이 작고 이자지급 부분이 큼

- 점증상환방식: 원금과 이자를 동시에 상환하면서 금액을 점점 증가시키는 방법

- 원금균등분할상환방식, 원리금균등분할상환방식에서 거치기간을 별도로 정할 수 있음

 

프로젝트 금융

- 프로젝트 금융의 상환 재원: 프로젝트 완성 이후에 발생하는 미래현금흐름

- 프로젝트 사업주: 기업 또는 개인, 법인 등 모두 될 수 없음

- 프로젝트 금융: 사업주의 재무상태표에 부채로 기록되지 않음(부외 금융효과)

- 프로젝트 회사 파산 청산 시: 채권자들은 프로젝트 회사에 대해 원리금상환 청구 가능

- 프로젝트 금융: 원칙적 비소구 금융. 사업주의 도덕적 해이 방지를 위해 제한적 소구금융 장치 마련

 

부동산금융 및 투자

- 부동산금융: 부동산 매입, 매각, 개발 등과 관련하여 자금, 신용 조달 및 제공

- 지분권: 부동산 투자에서 지분투자자가 대상 부동산에 가지는 권한

- 저당권: 저당 투자자가 대상 부동산에 가지는 권한

- 부동산 보유자: 보유 부동산 증권화를 통해 유동성 확보 가능

- 부동산 분할거래 비용이성

- 부동산금융: 담보기능, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금감면 등