감정평가사 실무 기초(LTV, DTI, DSR, DCR, 3방식 6방법)

안녕하세요, 감정평가사 실무 시험을 보기 위해서는 꼭 알아야하는 내용들이 있어서요. 정리해보았습니다. 

 

대출

1. LTV: 부동산 담보 가치에 대한 대출금액 비율 

LTV=대출금액/부동산의 담보 가치

2. DTI(총부채상환비율): 차입자의 연간 소득에 대한 부채상환액의 비율

DTI=신규 대출의 원리금 상환액/차입자의 연간 소득

3. DSR(총부채원리금상환비율): 차입자의 연간 소득에 대한 부채상환액의 비율

DSR=모든 금융권 대출의 원리금 상환액/차입자의 연간 소득

4.★DCR(부채감당율): 부채서비스액(원리금상환액)에 대한 순영업소득의 비율

DCR=순영업소득/부채서비스액(원리금상환액)

 

3방식 6방법의 개요

1) 비교방식(시장)

가격: 거래사례비교법

대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교 등 과정을 거쳐 대상 물건 가액을 산정

비준가액=거래사례 거래금액*사정보정*시점수정*지역요인비교*개별요인비교

 

임대료: 임대사례비교법

대상 물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교 등 과정을 거쳐 대상 물건 임대료를 산정

비준임대료=임대사례 실질 임대료*사정보정*시점수정*지역요인비교*개별요인비교

 

★공시지가기준법

대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상 토지 현황에 맞게 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정 

토지의 단위면적당 가격=표준지 공시지가*시점수정*지역요인비교*개별요인비교*그 밖의 요인 보정

 

2) 원가방식(비용): 건물을 평가

가격: 원가법

대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정

적산가액=재조달원가-감가수정

 

임대료: 적산법

대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱해 산정된 기대 수익에 대상 물건을 계속 임대하는데 필요한 경비를 더해 물건의 임대료를 산정

적산임대료=(기초가액*기대이율)+필요제경비

 

3) 수익방식(수익)

가격: 수익환원법

대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건 가액 산정

 

- 직접환원법

수익가액=순수익/환원이율

 

- 할인현금흐름분석법

 

임대료: 수익분석법

일반 기업 경영에 의해 산출된 총수익을 분석하여 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상 물건을 계속 임대하는데 필요한 경비를 더해 대상 물건의 임대료를 산정

수익 임대료=수익 순임대료(매출액-매출원가)+필요제경비